Anche questa fattispecie dovrebbe essere, in qualche modo, già nota. In particolare, abbiamo a che fare con un contratto preliminare relativo ad un immobile di edilizia convenzionata, realizzato con un contributo della Regione Sicilia e sottoposto, come si sa, ad un regime particolare che ne limita la libera circolazione. Su ciò, abbiamo già visto, in materia di procedimento, una pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.
Le parti stipulano un contratto preliminare avente ad oggetto il suddetto immobile e, naturalmente, pattuiscono che il definitivo potrà
essere stipulato soltanto dopo la scadenza del termine decennale di inalienabilità previsto dalla normativa amministrativa.
La particolarità del caso sta nel modo in cui viene congegnato tale contratto preliminare. Le parti, infatti, non si limitano a prevedere la successiva vendita definitiva, ma, ritenendosi particolarmente astuti, congegnano anche una serie di altri meccanismi. Da una parte, prevedono che ci sia un’immediata consegna del possesso dell’immobile così che, fin da subito, i promissari acquirente possano andare ad abitare nell’immobile medesimo. Dall’altra parte, viene previsto anche il pagamento, in via anticipata, di una parte cospicua del prezzo di vendita e gli stessi promissari acquirenti si accollano, anche, il pagamento delle rate del mutuo che gravava sul bene.Con tali clausole si mira, tendenzialmente, a realizzare, in concreto e fin da subito, gli effetti di trasferimento del bene che non possono, nel caso di specie, essere formalizzati come tali prima della scadenza del suddetto termine decennale.
Sulla base di questa situazione, i promittenti venditori formulano, dopo qualche tempo, formulano una richiesta ulteriore, chiedendo che i promissari acquirenti che già vivono nell’immobile si facciano anche carico del pagamento delle tasse immobiliari.
Questo non è previsto nel contratto, gli altri soggetti si rifiutano di dar seguito a questa ulteriore richiesta e si apre una fase di conflitto.
Per risolvere drasticamente tale situazione di conflitto, i promittenti venditori decidono di avvalersi della clausola di recesso previste all’interno del preliminare. Chiedono, quindi, alla controparte di abbandonare l’immobile e di restituirlo a loro, in quanto ancora legittimi proprietari.Si apre così la causa avviata dai promittenti venditori per chiedere, in forza del recesso, il rilascio dell’immobile.
I promissari acquirenti si oppongono, chiedendo che si proceda, ex articolo 2932 c.c., all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre.
Il Tribunale di Caltanissetta dichiara legittimo, in quanto previsto nel contratto, l’esercizio del diritto di recesso.I promissari acquirenti propongono, quindi, appello. In sede di appello emergono altri due interessanti profili.
Innanzitutto, emerge un profilo argomentativo dello stesso atto d’appello. Il promissario acquirente sostengono che il recesso fosse, comunque, inammissibile perché il preliminare aveva, in concreto, tutte le suddette caratteristiche particolari sopra dette e, quindi, andrebbe considerato come una vendita definitiva. Se tale contratto è una vendita definitiva, allora, secondo gli appellanti, con lo schema della vendita definitiva non sarebbe compatibile un diritto di recesso che non ha senso rispetto ad una vendita istantanea pura e semplice. L’incompatibilità strutturale del recesso comporta, di conseguenza, la nullità della clausola contrattuale che lo prevedeva.La Corte d’appello di Caltanissetta va oltre, in quanto ritiene non solo nulla la clausola di recesso, ma stabilisce la nullità dell’intero contratto preliminare. Siccome si volevano realizzare gli effetti di un’operazione definitiva e non meramente preliminare, questo evidenzia come tutta l’operazione sia posta in essere in frode alle norme sull’edilizia popolare. Un preliminare che, nella sostanza, realizza gli effetti della vendita viene qualificato come nullo per frode alla legge ai sensi dell’articolo 1344 del codice civile.
Ciò comporta il rigetto dell’appello perché la nullità dell’intero contratto comporta il diritto dei promittenti venditori di riprendersi l’immobile.
I promissari acquirenti propongono, quindi, ricorso per Cassazione che viene, come vedremo, anch’esso rigettato.
Innanzitutto, vengono ritenute infondate tutta una serie di contestazioni relative alla effettiva natura preliminare del contratto intercorso fra le parti. I ricorrenti tentano di invocare, anche, la sentenza della Cassazione sul caso Renault per dire che l’esercizio del recesso come ritorsione per il loro rifiuto a pagare le tasse sull’immobile costituisce una forma di abuso del diritto. Anche tale profilo non viene accolto perché è stato sollevato, per la prima, volta in sede di ricorso per Cassazione.Soprattutto, ed è questo il profilo sostanziale che ci interessa in questa sede, la Corte di Cassazione conferma la motivazione giuridica e sostanziale della sentenza della Corte d’appello.
In particolare, si precisa che, riguardo agli immobili di edilizia convenzionale, il preliminare, si per sé, sono ammissibili, come già detto anche in altre occasioni dalla stessa Cassazione. il principio di non alienabilità non vieta l’impegno, meramente obbligatorio, ad alienare l’immobile dopo il decorso del termine decennale.Si aggiunge che, però, in concreto il contratto preliminare è andato oltre. Esso, per l’insieme di pattuizioni stipulate, l’esito sostanziale dell’operazione non è quello di stipulare un mero preliminare, ma di realizzare l’effetto traslativo che la normativa vieta, eludendo il divieto stesso.
Nella sentenza si dice che si è, nel caso di specie, impiegato un mezzo lecito (il contratto preliminare) per raggiungere un fine illecito (l’effetto traslativo anticipato rispetto alla scadenza del decennio).
In questo consiste l’abuso, questa è la frode. La conseguenza di tale comportamento abusivo, in frode alla legge è, quindi, la nullità del preliminare.Questo è un modo di ragionare che è tipico della dottrina in materia di abuso del diritto. Il contratto congegnato in maniera abusiva viene privato dei suoi effetti, attraverso il meccanismo della nullità.
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